Der Notartermin ist der wichtigste Meilenstein beim Immobilienkauf. Hier wird der Kaufvertrag beurkundet und rechtlich besiegelt. Eine gute Vorbereitung ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf.
Der Weg zum Notartermin
Schritt 1: Notar auswählen
Grundsätzlich kann sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Notar bestimmen. In der Praxis wählt oft der Käufer den Notar aus, da er die Kosten trägt.
Auswahlkriterien:
- Spezialisierung auf Immobilienrecht
- Erfahrung mit ähnlichen Transaktionen
- Örtliche Nähe
- Verfügbarkeit und Terminsituation
- Empfehlungen von Bekannten oder Maklern
Schritt 2: Vertragsentwurf erstellen
Der Notar erstellt auf Basis Ihrer Vereinbarungen einen Kaufvertragsentwurf. Dieser wird Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Termin zugesandt.
Wichtig: Prüfen Sie den Entwurf sorgfältig und stellen Sie alle Fragen im Vorfeld. Am Notartermin sollten keine inhaltlichen Überraschungen auftreten.
Wesentliche Inhalte des Kaufvertrags
Die Vertragsparteien
- Vollständige Namen und Anschriften
- Geburtsdaten und Personalausweisnummern
- Familienstand und Güterstand
- Bei Ehepartnern: Zustimmung des anderen Ehepartners
Das Kaufobjekt
Die Immobilie wird genau beschrieben:
- Grundbuchbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück)
- Größe des Grundstücks
- Wohn- und Nutzfläche der Gebäude
- Baujahr und Bausubstanz
- Ausstattungsmerkmale
Der Kaufpreis
- Gesamtkaufpreis in Zahlen und Worten
- Aufteilung auf Grundstück und Gebäude (steuerlich relevant)
- Bereits geleistete Anzahlungen
- Fälligkeit des Kaufpreises
Besondere Vereinbarungen
Je nach Situation werden zusätzliche Regelungen aufgenommen:
- Inventar und Zubehör
- Gewährleistungsausschluss
- Übergabetermin
- Mietverträge und deren Übernahme
- Erschließungskosten
Vorbereitung auf den Notartermin
Erforderliche Unterlagen
Für Käufer:
- Personalausweis oder Reisepass
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Nachweis über Eigenkapital
- Bei Ehepartnern: Heiratsurkunde
- Vollmacht (falls ein Partner nicht teilnehmen kann)
Für Verkäufer:
- Personalausweis oder Reisepass
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Grundrisspläne
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Finanzierung klären
Vor dem Notartermin muss Ihre Finanzierung endgültig geklärt sein:
- Finanzierungszusage der Bank liegt vor
- Eigenkapital ist verfügbar
- Bereitstellungszinsen sind geklärt
- Auszahlungsvoraussetzungen sind bekannt
Der Ablauf des Notartermins
Begrüßung und Identitätsfeststellung
Der Notar prüft die Identität aller Beteiligten und klärt deren Geschäftsfähigkeit. Bei Sprachbarrieren wird ein Dolmetscher hinzugezogen.
Verlesung des Kaufvertrags
Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag vor und erklärt alle wesentlichen Punkte. Dies kann 1-2 Stunden dauern. Nutzen Sie diese Zeit für Rückfragen.
Beantwortung von Fragen
Der Notar ist verpflichtet, alle Ihre Fragen zu beantworten und Sie über die rechtlichen Konsequenzen aufzuklären.
Unterzeichnung
Erst wenn alle Fragen geklärt sind, wird der Vertrag von allen Beteiligten unterschrieben.
Was passiert nach dem Notartermin?
Auflassungsvormerkung
Der Notar veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Vollzug der Kaufpreiszahlung
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Auflassungsvormerkung ist eingetragen
- Löschung von Belastungen ist gesichert
- Vorkaufsrechte sind abgetreten oder verzichtet
- Alle Genehmigungen liegen vor
Eigentumsumschreibung
Nach Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.
Wichtige Fristen und Termine
Finanzierungsklauseln
Oft werden Finanzierungsvorbehalte vereinbart:
- Frist für die Finanzierungszusage (meist 3-4 Wochen)
- Konkrete Finanzierungsbedingungen
- Rücktrittsrecht bei Finanzierungsausfall
Übergabetermin
Der Übergabetermin wird oft im Kaufvertrag oder separat vereinbart:
- Zustandsdokumentation
- Übergabe von Schlüsseln und Unterlagen
- Zählerständeabrechnung
- Übergabeprotokoll
Häufige Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden
Unvollständige Vertragsprüfung
Problem: Der Vertragsentwurf wird nicht gründlich geprüft.
Lösung: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.
Fehlende Finanzierungsbestätigung
Problem: Die Finanzierung ist nicht final geklärt.
Lösung: Bestehen Sie auf einer schriftlichen Finanzierungszusage vor dem Notartermin.
Unklare Übergabemodalitäten
Problem: Übergabetermin und -modalitäten sind nicht geregelt.
Lösung: Vereinbaren Sie konkrete Termine und Modalitäten bereits im Kaufvertrag.
Vernachlässigung der Nebenkosten
Problem: Die Finanzierung der Nebenkosten ist nicht gesichert.
Lösung: Kalkulieren Sie alle Nebenkosten ein und sorgen Sie für ausreichende Liquidität.
Die Kosten des Notartermins
Notarkosten
Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt:
- Bei 300.000 Euro Kaufpreis: ca. 1.870 Euro
- Bei 500.000 Euro Kaufpreis: ca. 2.145 Euro
- Bei 750.000 Euro Kaufpreis: ca. 2.895 Euro
Grundbuchkosten
Zusätzlich fallen Grundbuchkosten an (etwa die Hälfte der Notarkosten).
Wer trägt die Kosten?
Grundsätzlich trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, es sei denn, es wird anders vereinbart.
Besonderheiten bei verschiedenen Immobilientypen
Eigentumswohnung
- Teilungserklärung prüfen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan und Hausgeld
- Instandhaltungsrücklage
Vermietete Immobilie
- Mietverträge und deren Übertragung
- Kaution und deren Abwicklung
- Betriebskostenabrechnungen
- Kündigungsfristen und -modalitäten
Neubau
- Bauträgervertrag statt Kaufvertrag
- Ratenzahlung entsprechend Baufortschritt
- Abnahme und Gewährleistung
- Fertigstellungsgarantie
Nach dem Kauf: Was jetzt wichtig ist
Versicherungen abschließen
- Wohngebäudeversicherung (sofort ab Eigentumsübergang)
- Hausratversicherung
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Elementarschadenversicherung (je nach Lage)
An- und Ummeldungen
- Wohnsitz ummelden
- Strom, Gas, Wasser anmelden
- Internet und Telefon
- Versicherungen informieren
Steuerliche Aspekte
- Grundsteuer
- Abschreibungsmöglichkeiten bei Vermietung
- Handwerkerleistungen absetzen
- Umzugskosten (bei beruflichem Umzug)
Checkliste für den Notartermin
Zwei Wochen vorher:
- □ Vertragsentwurf erhalten und geprüft
- □ Finanzierung final geklärt
- □ Alle Unterlagen vollständig
- □ Eventuelle Nachfragen beim Notar gestellt
Am Tag des Termins:
- □ Alle Unterlagen dabei
- □ Pünktlich erscheinen
- □ Ruhe und Zeit mitbringen
- □ Bei Unklarheiten nachfragen
Nach dem Termin:
- □ Finanzierung abrufen (wenn Voraussetzungen erfüllt)
- □ Versicherungen abschließen
- □ Übergabetermin planen
- □ An- und Ummeldungen vorbereiten
Fazit
Der Notartermin ist ein komplexer, aber gut planbarer Vorgang. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung verläuft alles reibungslos. Scheuen Sie sich nicht, alle Fragen zu stellen - der Notar ist da, um Sie zu beraten und zu schützen.
Bei Energy Lightcore begleiten wir Sie selbstverständlich auch zum Notartermin und stehen Ihnen mit unserer Erfahrung zur Seite. Wir sorgen dafür, dass Sie optimal vorbereitet sind und alle wichtigen Aspekte berücksichtigt werden.